İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat gösterilmesidir.
İpoteğe konu olacak gayrimenkul krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir. Taşınmaz mallar ipotek edilebileceği gibi müstakil ve daimi haklar da ipotek edilebilir. Ticari işletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. Hisseli bir taşınmaz malın mevcut hissesi ipotek edilebilirken ifraz edilmedikçe bir parçası ipotek edilemez. Yine taşınmaz malın tam olan hissesi paylara ayrılarak ipotek edilemez. İştirak halinde mülkiyette, iştirak çözülmeden bir paydaşın payı rehnedilemez. Üzerinde ihtiyati tedbir, kamu haczi, konkordato, iflas gibi temlik hakkını yasaklayan şerhler bulunan taşınmaz mallar ipotek edilemez.
İpotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlemesi gerekir. Ancak konut yapanlara ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, konuları ile ilgili olarak bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşları ile (OYAK dahil) açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu değildir. Taraflar arasındaki borç sözleşmesi yevmiyeye alınarak ipoteğin tescili yapılır. Tarımsal kredilerde de aynı usule uyulmaktadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce izin verilen bankalarca ve diğer kredi finans kurumlarınca ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanılması mümkündür. Düzenlenen resmi senette, ipoteğin unsurları olan süre, rehin miktarı, derece-sıra, alacaklısının adı-soyadı-baba adı, tüzel kişinin ünvanı ve faiz oranının ipoteğin tesisi sırasında resmi senede, ipotek belgesine ve tapu kütüğüne yazılması veya en azından “bila faiz (faizsiz), bila müddet (süresiz), fekki bildirilinceye kadar (F.B.K)” şeklinde bir belirtme yapılması zorunludur.
İpotek İçin Gerekli Belgeler
- İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikinin sözlü beyanı
- Alacaklı ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları
- Alacaklının iki, borçlunun bir adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları
- Akitte taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilmişse, ayrıca temsile ilişkin belge
- Lehine ipotek tesis edilenlerin vergi kimlik numarasını gösterir vergi dairesinden alınmış belge
İpotek İşleminin Mali Yönü
- 492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (7. a, b, c) pozisyonlarına göre; Aktin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden binde 3.96 tapu harcı ve 488 Sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (1) sayılı tablonun (I. 1. a) pozisyonuna göre de binde 8,25 oranında damga vergisi, ipotek borçlusundan tahsil edilir.
- Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret
- 02 Ocak 2004 tarihinde yapılan yasal düzenleme (5035 sayılı Kanun) ile, bankaların, yurtdışı kredi kuruluşları ile uluslararası kurumlarca kullandırılan kredilerin temini ve teminatında harç ve damga vergisi muaf tutulmuştur.
(*) 2644 Sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesinde yapılan değişikliklerle konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara konuları ile ilgili olarak kamu kurum ve kuruluþlarınca açılacak krediler ile tarımsal (zirai) krediler nedeniyle yapılacak ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur. Bu durumda taraflarca (borçlu ile kredi veren kamu kurum ve kuruluşları tarafından) imzalanmış sözleşmenin taşınmaz mal maliki veya yetkili vekili tarafından tapu idaresine verilerek ipotek tesis ve tescil isteminde bulunulması yeterlidir.
Yabancı Para İpoteği
Medeni Kanuna göre yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek tesisi mümkün bulunmaktadır.
Yabancı para ipoteğine konu krediler yabancı para üzerinden olabileceği gibi yabancı para ölçüsü ile verilen (dövize endeksli) kredilerde olabilmektedir.
İpotek tesisine konu yabancı paralar
Taşınmazlar üzerine kurulacak yabancı para ipoteğinin hergün resmi gazetede yayınlanan ve T.C Merkez Bankasınca alım/satımı yapılan yabancı paralar üzerinden yapılması gerekmektedir. 25.3.2002 tarihi itibarı ile bu yabancı şunlardır.
- ABD Doları (USD)
- Euro (EURO)
- Avustralya Doları (AUD)
- Danimarka Kronu (DKK)
- İngiliz Sterlini (GBP)
- İsviçre Frangı (CHF)
- İsveç Kronu (SEK)
- Japon Yeni (JPY)
- Kanada Doları(CAD)
- Norveç Kronu (NOK)
- Kuveyt Dinarı(KWD)
- Suudi Arabistan Riyali (SAR)
Yabancı ve Türk parası karşılıkları ile ipotek harç ve vergilerinin hesabında hesap günündeki T.C Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınmaktadır.Emlakçılar